長期優良住宅とZEHの違いは？ZEH水準省エネ適合住宅の基準も解説

長期優良住宅とは？性能基準とメリット

長期優良住宅は、長期優良住宅の普及の促進に関する法律に基づき、長期間にわたり良好な状態で使用できると認められた住宅のことです。
構造や設備について劣化しにくく、維持管理がしやすいよう計画された住宅であることが前提になります。
さらに、省エネ性や耐震性などの性能について、一般的な住宅より高い水準を満たすことが求められます。
こうした条件を満たした計画を所管行政庁に申請し、認定を受けることで長期優良住宅となります。

長期優良住宅の認定基準は、法律や国土交通省告示等で細かく定められています。
主な項目として、構造躯体の耐久性を高める劣化対策、地震に対する安全性を確保する耐震性、断熱性能や一次エネルギー消費量を一定水準以上とする省エネ性があります。
加えて、配管の点検や交換がしやすいようにする維持管理・更新の容易性、一定以上の広さを確保する住戸面積、災害リスクに配慮した立地等も求められます。
これらを総合的に満たすことで、長く安心して暮らせる住まいとして評価される仕組みになっています。

長期優良住宅の認定を受けると、税制面でさまざまな優遇を受けられる制度があります。
国土交通省の整理によると、認定長期優良住宅の新築や取得では、固定資産税・登録免許税・不動産取得税の軽減措置が設けられています。
また、住宅ローンを利用して認定長期優良住宅を新築・取得した場合、年末時点のローン残高を基準とした住宅ローン控除が受けられ、一定期間にわたり所得税等が軽減されます。
さらに、標準的な性能強化費用の一部を所得税額から控除できる特例もあり、性能向上への投資を後押しする仕組みになっています。

ZEH・ZEH水準省エネ住宅とは？仕組みと要件

まず「ZEH」とは、住宅の断熱性能を高め、高効率な設備機器で消費エネルギーを減らし、さらに太陽光発電などでエネルギーを創ることで、年間の一次エネルギー消費量を正味でおおむねゼロ以下とすることを目指す住宅のことです。
環境省は、高断熱化と高効率設備に加え、再生可能エネルギー設備を組み合わせることで、住まいの快適性と温室効果ガス削減の両立を図る住まいとして位置付けています。
つまり、エネルギーの「使い方」と「つくり方」の両面から工夫し、家計と環境の両方に配慮した住宅がZEHと考えられます。
この考え方が、今後の省エネ住宅の標準像とされつつあります。

次に「ZEH水準省エネ住宅」は、ZEHと同じく高い省エネ性能を持ちながらも、太陽光発電などの創エネ設備を必ずしも前提とせず、省エネ性能そのものの水準で評価される住宅です。
国土交通省は、この住宅について「断熱等性能等級5以上」かつ「一次エネルギー消費量等級6以上」の省エネ性能を有することを要件としており、従来の省エネ基準適合住宅より一段高い水準としています。
省エネ基準適合住宅が、現行の基準を満たしている水準であるのに対し、ZEH水準省エネ住宅は、断熱性能と一次エネルギー消費量の両面で上位等級を求められる点が大きな違いです。
このため、同じ面積の住宅でも、冷暖房に必要なエネルギー量がより少なく抑えられることが期待できます。

さらに、ZEHおよびZEH水準省エネ住宅は、光熱費の削減や室内の温熱環境の安定による快適性の向上が期待できるだけでなく、補助事業や税制優遇の対象となる点も重要です。
環境省や国土交通省は、住宅の脱炭素化を進めるため、一定の省エネ性能やZEH水準を満たす住宅について、予算事業により導入費用の一部を支援する制度を用意しています。
また、住宅ローン減税などにおいても、省エネ性能の高い住宅ほど有利な取扱いとする方向性が示されており、長期的な光熱費と合わせて総合的な負担軽減につながります。
したがって、住宅の性能を重視する場合には、これらの要件と支援制度を早めに確認しておくことが大切です。

長期優良住宅とZEH水準省エネ住宅の違い

まず、長期優良住宅とZEH水準省エネ住宅は、どちらも住宅の質を高めるための仕組みですが、重視している目的が異なります。
長期優良住宅は、劣化対策や耐震性、維持管理のしやすさなどを含め、長く良好な状態で使い続けられる総合的な性能を評価する制度です。
一方でZEH水準省エネ住宅は、断熱性能と省エネ設備によりエネルギー消費を抑えることに主眼を置いた基準で、暮らしの省エネ性を高めることが中心になります。
このように、どちらを重視するかで住宅の設計や仕様の考え方が変わってくる点が大きな違いです。

次に、求められる性能の中身を比べると、長期優良住宅は構造の劣化対策や耐震性、維持管理や更新のしやすさなど、幅広い項目で一定以上の水準を満たすことが求められます。
これに対してZEH水準省エネ住宅は、断熱等性能等級や一次エネルギー消費量等級の水準が重視され、省エネ基準を上回る断熱仕様や高効率設備の採用が前提になります。
また、ZEHそのものでは太陽光発電などによる創エネ設備が重要な要素になる一方で、長期優良住宅では創エネ設備の有無は必須条件ではなく、耐久性や維持管理計画の有無が評価の中心になります。
どの性能に重点を置くかで、必要となる設計や設備投資の内容も変わります。

さらに、認定や証明の手続きにも違いがあり、長期優良住宅は所管行政庁の認定を受けて「認定長期優良住宅」とすることで、税制優遇や住宅ローン控除などで特例の対象になりやすくなります。
一方でZEH水準省エネ住宅は、住宅ローン控除などで「省エネ基準適合住宅」として扱われる際に、断熱等性能等級や一次エネルギー消費量等級の水準を証明するための書類が必要になります。
また、各種補助金制度では、長期優良住宅であるか、ZEHやZEH水準省エネ住宅であるかによって、対象や条件が分かれる場合があります。
そのため、どの認定や証明を取得するかを事前に整理し、希望する税制優遇や補助制度との関係を確認しておくことが大切です。

性能重視の人が押さえたい選び方と相談の進め方

住宅の性能を重視する場合は、まず「どの性能を優先したいか」を整理しておくことが大切です。
断熱等性能等級や一次エネルギー消費量等級は、国の住宅性能表示制度で定められた省エネ性能の指標であり、等級が高いほど外皮の断熱性能やエネルギー消費削減効果が高くなります。
あわせて、地震への備えとして耐震等級も確認し、可能であれば等級2以上、安心を重視するなら等級3を目標とするかどうかを検討しておくと、設計打合せが進めやすくなります。
これらの等級はそれぞれ独立した評価ですが、総合的に見ることで、自分にとって優先順位の高い性能を見極めやすくなります。

長期優良住宅は、劣化対策や耐震性、維持管理や更新のしやすさなど、長く良好な状態で住み続けるための総合的な性能が求められる制度です。
一方、ZEH水準省エネ住宅は、住宅性能表示制度における断熱等性能等級5以上かつ一次エネルギー消費量等級6以上を満たす省エネ性能に焦点を当てた水準とされています。
そのため、快適性や光熱費削減を重視する場合はZEH水準、省エネとあわせて資産価値や長期の維持管理を重視する場合は長期優良住宅を軸に検討すると整理しやすくなります。

まとめ

長期優良住宅は、耐震性や劣化対策、維持管理のしやすさなども含めて、長く安心して暮らせる総合性能を高める考え方です。
一方でZEH水準省エネ適合住宅は、断熱性能や省エネ設備でエネルギー負荷を減らし、光熱費の削減や快適性向上を重視します。
どちらも税制優遇や補助制度の対象になり得るため、将来の負担を抑えながら住宅の価値を高めたい方には有利です。
性能面で迷っている方は、ぜひ一度ご相談ください。