こんにちは！ハウスマンヤマダです！

住宅購入を検討されているお客様から、最近特に増えているご相談があります。

それが、

「住宅ローンって、変動金利と固定金利、どっちがいいんですか？」

という質問です。

少し前までは「住宅ローンといえば変動金利」という空気も強く、低い金利を活用して月々の返済額を抑える考え方が一般的でした。

ところが2026年。

日本の金利環境は大きく変わりつつあります。

2026年7月末の日銀の会合では、政策金利は1.0％程度に据え置かれました。以前のような「金利がほとんどない時代」から変わり、今後は住宅ローンの金利も上昇する可能性を考えておく必要があります。

また、住宅ローンの固定金利については、長期金利の上昇を背景に引き上げが続いています。

2026年8月には、大手銀行の10年固定型の最優遇金利が前月から引き上げられたとの報道もあります。

では、今から家を買う人は「固定金利」にすべきなのでしょうか？

私は、必ずしもそうだとは思いません。

むしろ大切なのは、

「変動か固定か」ではなく、「金利が上がったとき、自分たちの家計がどこまで耐えられるか」

を考えることだと思っています。

そもそも、変動金利と固定金利は何が違う？

まず簡単に整理してみましょう。

①変動金利

変動金利は、その名の通り市場環境などに応じて金利が変動するタイプ。

一般的には固定金利より当初の金利が低く設定されていることが多く、

「できるだけ月々の返済を抑えたい」

という方には魅力があります。

一方で、将来的に金利が上昇すれば、利息負担が増える可能性があります。

つまり、

「今の返済額は低いけれど、将来の金利については確定していない」

というのが変動金利です。

なお、変動金利には「5年ルール」「125％ルール」がある金融機関もあります。

例えば、auじぶん銀行では、元利均等返済の変動金利について、5年ごとに返済額を見直し、金利上昇によって返済額が増える場合でも、見直し前の125％を超えない仕組みが案内されています。

ただし、ここは誤解されやすいポイント。

「125％までしか返済額が上がらない＝金利上昇の影響がない」ではありません。

毎月の返済額が一定期間変わらなくても、返済額の中で「利息」が占める割合が増え、「元金」が減りにくくなることがあります。

金融機関によってルールも異なるため、変動金利を選ぶ場合は必ず商品内容を確認しておきましょう。

一方、固定金利は金利を一定期間、または全期間固定するタイプ。

代表的なのが全期間固定型の「フラット35」です。

固定金利の大きなメリットは、何といっても

「将来の返済額を見通しやすい」

こと。

例えば35年間の返済期間であれば、全期間固定を選ぶことで、金利上昇によって毎月の住宅ローン返済額が変わるリスクを抑えられます。

もちろん、その代わりに変動金利より当初の金利が高くなるケースがあります。

2026年は固定金利も上昇傾向にあり、フラット35についても金利上昇が話題になっています。

つまり今は、

「固定なら絶対安心！」
「変動なら絶対お得！」

という単純な話ではありません。

低い金利を優先するのか、将来の安心を優先するのか。

ここが大きな違いです。

では、実際に数字で見てみましょう。

ここからが大事です。

例えば、

4,000万円を35年間借り入れる

とします。

ボーナス払いなし、元利均等返済、金利が35年間一定だった場合の単純なシミュレーションをしてみます。

※実際の住宅ローンは、金利の見直し、優遇幅、融資手数料、団体信用生命保険、返済条件などによって変わります。以下は「金利差が返済額にどれくらい影響するのか」をイメージするための概算です。

金利1.3％の場合

毎月返済額：約11万9,000円

年間返済額：約142万円

35年間の返済総額：約4,981万円

金利1.8％の場合

毎月返済額：約12万8,000円

年間返済額：約154万円

35年間の返済総額：約5,394万円

金利2.3％の場合

毎月返済額：約13万9,000円

年間返済額：約166万円

35年間の返済総額：約5,827万円

数字だけを見ると、

「やっぱり低金利って大きいな」

と思いますよね。

1.3％と2.3％では、毎月の返済額に約2万円の差があります。

年間では約24万円。

35年間単純比較すると、総返済額には約840万円もの差が出ます。

ただし、ここで一つ注意したいことがあります。

上記のシミュレーション結果は、

「35年間ずっと2.3％だった場合」

の単純計算であるという事。

実際の変動金利は、35年間ずっと同じ金利ではありません。

金利がいつ、どれくらい上昇するのか。

その後どうなるのか。

これは誰にも正確には分かりません。

だからこそ、住宅ローン選びを「金利を当てるゲーム」にしてはいけないと思うのです。

では、変動金利はどんな人に向いているのでしょうか。

私が考えるのは、

「金利が上がっても耐える事の出来る人」

です。

例えば、

・毎月の住宅ローン返済に余裕がある
・世帯収入にある程度余裕がある
・貯蓄をしっかり残せる
・将来的に繰上返済をする可能性がある
・借入可能額ではなく、無理なく返せる金額で借りている

こうした方であれば、変動金利の「当初の低い金利」を活用するメリットがあります。

逆に、

「今の金利だから何とか返せる」

というギリギリの資金計画で変動金利を選ぶのは、私はおすすめしません。

一方、

「将来の返済額が増えるのが怖い」

という方には固定金利の安心感があります。

特に、

・毎月の家計にあまり余裕がない
・教育費など今後大きな支出が予定されている
・将来の収入がどうなるか分からない
・金利上昇を気にしながら生活したくない
・多少金利が高くても返済額を確定させたい

という方。

こういう方にとっては、

「少し高い金利を払ってでも、将来の安心を買う」

という考え方も十分ありだと思います。

住宅ローンは35年という長い付き合いになります。

数十年先の金利を予想するより、

「金利が上がったとしても、この返済額なら大丈夫」

というラインを作っておくことのほうが重要です。

ここまで金利の話をしてきましたが、住宅購入で本当に大事なのは、

「いくら借りられるか」ではなく、「いくらなら無理なく返せるか」

です。

銀行の住宅ローン審査では、

「この金額まで借りられます」

という上限が出てきます。

でも、

借りられる金額＝安心して返せる金額

ではありません。

例えば、4,500万円まで借りられる人が、

「じゃあ4,500万円の家を買おう！」

と考える必要はないわけです。

むしろ、

「4,000万円なら金利が上がっても余裕がある」

のであれば、あえて借入額を抑える。

これも立派な「金利上昇対策」です。

私がお客様におすすめしたいのは、

「もし金利が2％になったらどうなる？」

を一度計算してみること。

さらに、

「2.5％だったら？」
「3％だったら？」

と確認してみる。

そこで、

「3％になったらさすがに厳しい」

のであれば、

「では、2％になっても問題ない借入額に抑えましょう」

という考え方ができます。

これなら、

「金利が上がるかもしれないから怖い」

で終わりません。

具体的な数字を見て、

「じゃあ自分たちはどうする？」

という判断ができます。

これが住宅ローン選びでは非常に重要だと思います。

結局のところ、

変動金利が正解の人もいます。

固定金利が正解の人もいます。

そして、

「どちらが得か」を今の時点で断言することもできません。

なぜなら、35年間の金利を誰も予測できないからです。

だから私は、お客様から

「変動と固定、どっちがいいですか？」

と聞かれたら、

「どっちが得かではなく、どっちなら安心して生活できますか？」

というところから一緒に考えるようにしています。

住宅ローンは、家を買うための道具です。

住宅ローンのために生活するのではありません。

家を買ったあとも、

子どもの教育費がある。

車の買い替えがある。

旅行にも行きたい。

老後のための貯蓄もしたい。

家族で楽しく暮らしたい。

だからこそ、

住宅ローンだけで家計をいっぱいにしないこと。

これが一番大切だと思います。

2026年の住宅ローン選びで大切なのは「月々の支払額だけで選ばない」こと。

金利が上がる。

固定金利も上がっている。

変動金利も今後どうなるか分からない。

そんなニュースを見ると、不安になるのは当然です。

でも、

「これから金利は何％になるんですか？」

という質問に、正確に答えられる人はいません。

だからこそ、

金利を予想するのではなく、金利が上がっても耐えられる資金計画を作る。

これが2026年の住宅ローン選びでは、より重要になってくるのではないでしょうか。

ハウスマンでは、物件探しだけでなく、

「この物件を買ったら月々いくらになるのか？」

「変動金利が上がったらどうなるのか？」

「固定金利にした場合、家計はどう変わるのか？」

「そもそも、この借入額は無理がないのか？」

といった資金計画も含めて、一緒に考えています。

住宅ローンは、

「一番金利が低い銀行を選ぶ」

だけが正解ではありません。

大切なのは、

「自分たちの暮らしを守りながら、無理なく返していける住宅ローンを選ぶこと」。

2026年、金利のある時代だからこそ、物件価格だけではなく、住宅ローンまで含めて「無理のない家探し」をしていきましょう。

ハウスマンヤマダは、街を知る不動産屋として、物件探しから住宅ローンまで全力でサポートします！

※本記事の金利・返済額は2026年8月時点の情報および説明用の概算をもとにしています。実際の適用金利、返済額、総支払額は金融機関・借入条件・金利タイプ等によって異なります。住宅ローンをご検討の際は、各金融機関の最新条件をご確認ください。