融資可能額という名の落とし穴。銀行は教えてくれない“その先”の話
こんにちは、ハウスマン山田です！
家探しを始めると、ほとんどの方が一度は考えること。
「自分はいくらくらいの家を買えるんだろう？」
ですよね。
住宅ローンの事前審査を受ければ、金融機関から「○○万円まで融資可能です」という回答が出ます。
そして、その金額を見て、
「じゃあ、この金額までの物件を探せばいいんだ！」
と思ってしまう。
……実は、ここが今回のお話のポイントです。
銀行から借りられる金額と、自分たちが無理なく返せる金額は、必ずしも同じではありません。
今回は、住宅ローンの「融資可能額」について、少し踏み込んでお話しします。
1．年収と融資可能額の関係性
まず多くの方が気になる所
「そもそも住宅ローンって、いくら借りられるの？」
もちろん、融資可能額を決めるうえで重要な要素の一つが「年収」です。
住宅ローンの融資可能額は、年収だけで決まるものではありませんが、一つの目安として「年収の7倍程度」という考え方があります。
例えば、
年収500万円 → 約3,500万円
年収600万円 → 約4,200万円
年収700万円 → 約4,900万円
といったイメージです。
ただし、これはあくまでも目安。
実際の融資可能額は、金融機関や住宅ローンの商品によって異なり、
・年収
・年齢
・勤続年数
・勤務先
・現在の借入状況
・返済負担率
・物件の担保評価
など、さまざまな条件をもとに審査されます。
そのため、
「年収×7倍＝必ず借りられる金額」ではありません。
あくまで「住宅ローンを考えるときの一つの目安」として考えてください。
そして、ここで一つ疑問が出てきます。
例えば年収600万円なら、目安として約4,200万円。
「じゃあ、4,200万円の家を買えばいいの？」
……これが、今回のタイトルにもある「落とし穴」です。
さぁ、今回のブログの本題に入っていきましょう。
2．融資可能額いっぱいで予算を組んでいい？
結論から言うと、
融資可能額は
無理なく返済していける額とは違う。
なぜなら、銀行が見ているのは、
「この人に、これくらいの金額を融資できるか」
だからです。
一方、家を買う人が考えなければいけないのは、
「この金額を借りて、今後も無理なく生活できるか」
です。
この2つは似ていますが、実はまったく違います。
例えば、銀行から
「4,500万円まで融資可能です」
と言われたとしましょう。
4,500万円の住宅ローンを組める可能性がある。
でも、
・車の維持費
・子どもの教育費
・毎月の生活費
・将来の貯蓄
・固定資産税
・住宅のメンテナンス費用
等も必要になってくるわけです。
住宅ローンだけなら返済できても、家を買った後の生活まで含めると余裕がなくなってしまう可能性があります。
だから私は、
「いくら借りられるか」より、「いくらなら無理なく返せるか」
を考えることが大切だと思っています。
銀行が出す「融資可能額」は、あくまで住宅購入の一つの基準。
それをそのまま「住宅購入予算」にしてしまわないこと。
ここは、ぜひ覚えておいてください。
3．住宅ローンに通らない人
住宅ローンについて書く上で、避けては通れない内容がこちら。
「融資可能額以前に、住宅ローンの審査に通らないケースってあるの？」
悲しいかな有る。
その理由は人によってさまざまですが、今回は特に注意しておきたい2つをご紹介します。
① その他の借入
見落とされがちなのが、現在の借入。
例えば、
・自動車ローン
・カードローン
・リボ払い
・クレジットカードの分割払い
・奨学金※奨学金が「その他のお借入れ」に該当しないと思ってる方も多いはず！
など。
「他の借入があるから住宅ローンに通らない」という単純な話ではありません。
ただし、現在の借入についても返済が必要です。
そのため、住宅ローンの返済だけではなく、他の借入の返済も含めて、全体の返済負担が判断されます。
例えば、
「この方の年収なら、住宅ローンだけなら毎月10万円くらいなら払えそう」
しかし、
そこに自動車ローンが毎月3万円あれば、実際の返済額は14万円近くになります。
こうしたことから、住宅ローンの相談では、
「現在、他に借入はありませんか？」
という確認が非常に重要になります。
そして、ここで注意したいのが、
「自分では借入だと思っていなかったもの」
です。
クレジットカードのリボ払いや分割払いなども、住宅ローン審査では確認される可能性があります。
「住宅ローンを申し込む前に、現在の借入状況を整理しておく」
これは非常に大切なポイントです。
② 団信に加入できる？
もう一つ忘れてはいけないのが、
団体信用生命保険、いわゆる「団信」です。
団信とは、住宅ローンを返済している方に万一のことがあった場合などに、保険金によって住宅ローンの残高が弁済される仕組みです。
住宅ローンでは、この団信への加入がほとんど必須。
つまり、
「住宅ローンの審査に通れば全部OK」
というわけではありません。
健康状態などによっては、希望する団信に加入できないケースもあります。
また、金融機関によっては、
・一般団信
・がん保障付き
・三大疾病保障付き
など、さまざまな保障を用意しています。
そのため、住宅ローンを選ぶときには、
「金利が何％なのか」だけではなく、「どんな団信が付いているのか」
まで確認しておくことをおすすめします。
住宅ローンは数十年という長い期間、付き合っていくもの。
目先の金利だけではなく、保障内容まで含めて考えることが大切です。
4．住宅ローン以外にかかるお金
そして、もう一つ忘れてはいけないのが、
「住宅ローン以外にもお金がかかる」
ということ。
家を買ったら、毎月住宅ローンを返済する。
もちろん、それだけではありません。
例えば、
・固定資産税、都市計画税
・火災保険、地震保険
・登記費用
・住宅ローンの諸費用
・引っ越し費用
・家具、家電の購入費
・将来的な修繕費
などがあります。
特に新築戸建ての場合、
「新築だから修繕費はまだ考えなくてもいい」
と思われる方もいるかもしれません。
確かに、購入直後から大きな修繕が必要になるケースは多くありません。
しかし、家もずっと新品のままではありません。
外壁や屋根、給湯器、水回りなど、将来的にはメンテナンスが必要になります。
だからこそ、
「住宅ローンが毎月○万円なら払える」
だけで購入予算を決めるのではなく、
住宅ローン＋税金＋保険＋将来の支出
まで考えることが大切です。
5．最後に。「いくらの家を買えばいいのか」
ここまで読んで、
「じゃあ結局、いくらの家を買えばいいの⁉難しそうな話ばかりしてっ！はっきり言って！」
と思いますよね。
これについては、
「年収の○倍なら絶対に大丈夫」という答えはありません。
同じ年収600万円でも、
夫婦2人なのか。
子どもが2人いるのか。
車を1台所有しているのか、2台なのか。
現在の借入はいくらあるのか。
貯金はいくらあるのか。
これから教育費がどのくらいかかるのか。
それぞれのご家庭によって、適正な住宅購入予算は変わります。
だからこそ、
「銀行からいくら借りられるか」
だけで予算を決めるのではなく、
「その金額を借りた後も、今まで通りの生活を続けられるか」
を考えてみてください。
銀行が教えてくれるのは、
「あなたにいくら貸せるか」
です。
でも、
「あなたはいくらの家なら、無理なく幸せに暮らせるのか」
までは、銀行が決めてくれるわけではありません。
住宅ローンの融資可能額は、家探しを始めるうえで非常に重要な数字です。
でも、それはあくまでスタート地点。
「借りられる金額」から家を探すのではなく、
「無理なく返せる金額」から家を探す。
この考え方を持っておくだけでも、住宅購入の選択肢は大きく変わってくると思います。
家を買うことはゴールじゃない。
家を買った後も、
家族が安心して暮らしていけることこそが、
本当の目的ですよね。
そこまで考えて、初めて「自分たちに合った家」が見えてくるのではないでしょうか。
ハウスマンでは、物件探しだけでなく、住宅ローンや資金計画についても一緒に考えながら、お客様の家探しをサポートしています。
「自分はいくらくらいの家を探せばいい？」
そんな段階からでも、ぜひお気軽にご相談ください。
借りられる金額ではなく、暮らしていける金額。
住宅ローンを考えるときは、この違いをぜひ忘れないでください。
ハウスマンヤマダでしたっ！