マイホームの購入を進めていると、「登記費用」という言葉を目にする機会があります。

資金計画書には、土地や建物の購入代金とは別に、登記費用や司法書士への報酬などが記載されていることがあります。

しかし、初めて住宅を購入する方にとっては、そもそも登記とは何なのか、なぜ必要なのか、何に対して費用が発生するのか、分からないことも多いのではないでしょうか。

表題登記、所有権保存登記、所有権移転登記、抵当権設定登記など、登記にはさまざまな種類があります。

専門用語だけを見ると難しく感じますが、それぞれの役割を理解すれば、決して複雑な話ではありません。

この記事では、不動産購入が初めての方に向けて、登記の基本から新築戸建ての購入で必要になる登記の種類、登記費用の仕組みまで、順番に解説します。

登記とは、土地や建物に関する情報や権利を、法務局の登記記録に登録する仕組みです。

例えば、ある土地や建物について、次のような情報を確認できるようにします。

• ・どこにある土地・建物なのか

• ・土地の面積や建物の構造・床面積はどうなっているのか

• ・誰が所有者なのか

• ・住宅ローンなどの担保に関する権利が設定されているのか

このような情報を登記記録に残し、一般に公開することで、不動産に関する権利関係を確認できるようにしています。登記事項証明書は、所定の手数料を支払えば誰でも取得できます。

つまり、登記は不動産の情報や権利関係を確認するための、公的な記録制度なのです。

（参考：法務省「不動産登記のABC」）

では、なぜ土地や建物について、わざわざ登記をする必要があるのでしょうか。

例えば、あなたが3,000万円で土地を購入したとします。

売買契約を結び、代金を支払えば、土地を取得するための手続きは終わりだと思うかもしれません。

しかし、その土地を誰が所有しているのか、第三者が確認できる状態になっていなければ、不動産取引の安全性を確保することが難しくなります。

そこで重要になるのが、所有権の登記です。

土地や建物の所有権について登記をすることで、自分が取得した権利を第三者に対して主張するための重要な要件を備えることができます。

また、住宅ローンを利用して家を購入する場合には、金融機関が土地や建物を担保として確保するために、抵当権の登記を行うことがあります。

このように、登記は購入者の権利を守り、不動産取引を安全かつ円滑に進めるために重要な役割を果たしています。

なお、登記がされていれば、記録されている内容があらゆる点で絶対に正しいと保証されるわけではありません。不動産を購入する際には、登記記録だけでなく、契約内容や現地の状況なども確認することが大切です。

ここからは、新築戸建ての購入を例に、代表的な登記を見ていきましょう。

まず、登記には大きく分けて、不動産そのものの情報を記録するものと、不動産に関する権利を記録するものがあります。

建物がどこにあり、どのような構造なのかを記録することと、その建物を誰が所有しているのかを記録することは、別の手続きです。

この違いを理解すると、それぞれの登記の役割が分かりやすくなります。

ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー

① 表題登記：建物の情報を登録する

新しく建物を建てた場合、まず必要になるのが建物の表題登記です。

表題登記では、建物の所在地、種類、構造、床面積など、建物そのものに関する情報を登記します。

例えば、新築した一戸建てであれば、「どこにある建物なのか」「木造なのか」「床面積はどれくらいなのか」といった情報を登録します。

イメージとしては、建物のプロフィールを作成するようなものです。

建物の存在や基本的な情報を登記記録に登録することで、その後の所有権に関する登記などにつなげていきます。

新築した建物については、法律上、原則として所有権を取得した日から1か月以内に表題登記を申請する必要があります。

なお、表題登記を担当する専門家は土地家屋調査士です。

ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー

② 所有権保存登記：新築建物の所有者を登録する

表題登記によって建物の情報を登録したら、次に関係するのが所有権保存登記です。

所有権保存登記とは、まだ所有権の登記がされていない不動産について、最初の所有権の登記をすることです。

新築建物を購入するケースでは、建物の所有者が誰なのかを登記記録に登録するために行われます。

例えば、新築戸建てを購入し、その建物の所有者が買主になった場合、買主の所有権を登記します。

これによって、登記記録から建物の所有者を確認できるようになります。

ただし、所有権保存登記は、法律上、あらゆる不動産の所有者が必ず申請しなければならないというものではありません。実際の新築住宅購入では、住宅ローンの利用なども踏まえて必要な手続きを進めます。

ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー

③ 所有権移転登記：土地などの所有者を変更する

所有権保存登記と混同しやすいのが、所有権移転登記です。

所有権移転登記は、売買や相続などによって不動産の所有者が変わったときに、その変更を登記するものです。

例えば、建売住宅を購入する場合、土地はすでに存在しており、売主が所有しているケースが一般的です。

その土地を買主が購入すると、土地の所有権を売主から買主へ移すため、所有権移転登記を行います。

新築戸建ての購入では、一般的に次のように区別します。

• 土地：所有権移転登記

• 新築建物：所有権保存登記

どちらも所有者に関係する登記ですが、土地の所有者を変更するのか、新築建物について最初の所有権の登記をするのかという違いがあります。

なお、実際の手続きは不動産の登記状況などによって異なる場合があります。

ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー

④ 抵当権設定登記：住宅ローンの担保を登録する

住宅ローンを利用して家を購入する場合、抵当権設定登記が必要になることがあります。

抵当権とは、住宅ローンなどの借入れに際して、不動産を担保とするために設定する権利です。

例えば、金融機関から住宅購入資金を借りるとき、金融機関は土地や建物を担保として確保するため、抵当権を設定します。

もし将来、借入金の返済ができなくなった場合には、法律に従った手続きを通じて、担保となっている不動産から債権の回収を図ることがあります。

抵当権設定登記は、この抵当権が設定されていることを登記記録に登録する手続きです。

ここで注意したいのは、抵当権が設定されても、金融機関がその家の所有者になるわけではないということです。

家の所有者は購入者であり、金融機関は住宅ローンの担保として抵当権を持つ、という関係になります。

また、住宅ローンを完済した場合でも、抵当権の登記は自動的に消えるわけではありません。通常は抵当権抹消登記の手続きを行います。

4. 登記の手続きは誰が行うのか？

不動産の登記には専門的な知識が必要になるため、住宅購入では専門家に手続きを依頼することが一般的です。

主に関係するのは、土地家屋調査士と司法書士です。

土地家屋調査士

建物の表題登記など、不動産の所在や形状、面積といった物理的な情報に関する登記手続きを専門とします。

司法書士

所有権移転登記、所有権保存登記、抵当権設定登記など、不動産の権利に関する登記手続きを専門とします。

新築戸建ての購入では、建物の表題登記を土地家屋調査士が担当し、土地や建物の所有権、住宅ローンの抵当権に関する登記を司法書士が担当するケースが一般的です。

なお、登記の種類や物件の状況によって、必要な手続きや担当する専門家は異なります。

5. 登記費用は何に対して支払うのか？

ここまで読んで、登記が何のために必要なのか、少しずつイメージできてきたのではないでしょうか。

では、住宅購入時に発生する登記費用は、具体的に何に対して支払うのでしょうか。

登記費用は、大きく分けると次のようなものから構成されます。

ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー

登録免許税

登録免許税は、登記を行う際に国に納める税金です。

所有権移転登記、所有権保存登記、抵当権設定登記など、登記の種類や課税対象となる金額などによって税額が変わります。

また、住宅に関する一定の要件を満たす場合には、登録免許税の軽減措置が適用されることがあります。

そのため、登記費用は、どの物件でも同じ金額になるわけではありません。

ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー

司法書士への報酬

所有権や抵当権に関する登記手続きを司法書士に依頼した場合には、その業務に対する報酬が発生します。

報酬額は依頼する業務の内容や事務所などによって異なります。

ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー

土地家屋調査士への報酬

新築建物の表題登記などを土地家屋調査士に依頼する場合には、その業務に対する報酬が発生します。

こちらも、建物の状況や依頼する業務の内容などによって金額が異なります。

つまり、資金計画書に記載されている登記費用には、税金だけでなく、登記手続きを依頼する専門家への報酬なども含まれているのです。

住宅購入時には、登記費用の総額だけを見るのではなく、どのような登記が必要で、それぞれにどのような費用がかかるのかを確認することも大切です。

6. まとめ：登記は不動産を購入するうえで重要な手続き

登記とは、土地や建物の情報、所有者、担保に関する権利などを公的な記録に登録し、確認できるようにする仕組みです。

新築戸建てを購入する場合には、主に次のような登記が関係します。

• 表題登記： 建物の所在地や構造、床面積などを登録する

• 所有権保存登記： 新築建物などについて、最初の所有権の登記をする

• 所有権移転登記： 売買などによる所有者の変更を登記する

• 抵当権設定登記： 住宅ローンなどの担保となる権利を登記する

• 
  

それぞれ目的が異なるため、すべてを同じものとして考えないことが大切です。

また、住宅購入時の登記費用には、登録免許税や専門家への報酬などが含まれます。

不動産を購入するときには、物件価格や住宅ローンの返済額だけでなく、こうした諸費用についても理解しておくことで、より具体的な資金計画を立てやすくなります。

初めての住宅購入では、聞き慣れない専門用語や手続きが数多く出てきます。

分からない言葉をそのままにせず、一つずつ意味を理解していくことが、納得できるマイホーム購入につながります。

ハウスマンでは、新築戸建てのご購入にあたり、物件選びだけでなく、住宅ローンや諸費用など、購入に関する疑問についても分かりやすくご説明しています。

不動産購入について気になることがございましたら、お気軽にご相談ください。