もちろん質問されるのは全然嫌じゃない。

むしろ、

「そこ気になるよね」

という質問も多い。

※不動産購入は一生に一度の大きな買い物なので少しでも気になる所があれば、どんどん質問してほしいのが本音です。

ただ、中にはある。

「うーん……それ、簡単に答えちゃダメなやつだな」

という質問が。

今回は、そんな不動産屋が実際に受けた中で、地味に答えに困る質問をランキングにしてみました。

あくまで個人的なランキングなので、あしからず。

第5位 「この辺で一番安い新築あります？」

ある。

でも、これが意外と難しい。

なぜなら、

安い＝お得

ではないから。

同じエリアの新築でも、駅からの距離、土地の形、前面道路、建物の大きさ、周辺環境などで価格は変わる。

例えば3,000万円と3,300万円の新築があったとして、

「300万円安いから3,000万円のほうがお得」

とは限らない。

駅から遠いかもしれない。

土地が狭いかもしれない。

道路条件が違うかもしれない。

だから「一番安い家」を探すより、

「この条件なら、この価格はアリだな」

と思える家を探したほうが〇。

不動産屋としては、ここまで説明したくなる。

第4位 「この家、何か問題あります？」

これも困る。

「ありません！」

と言い切れるほど、家は単純じゃない。

土地にも建物にも、周辺環境にも見るべきところがある。

不動産屋が確認できることもあれば、専門家に調査してもらったほうがいいこともある。

不動産仲介は、不動産売買のプロ。

建築には建築のプロがいる。

売買仲介の目線から、

「まったく問題なし！」

とは、口が裂けても言い切る事なんてできません。

だから、

「問題ないですよ」

ではなく、

「現時点で確認できている範囲では、こうです」

という答えになる。

家は数千万円する買い物。

「おそらくは～」「多分～」で不動産購入をするのは恐怖でしかない。

なので、弊社（株式会社ネクスト）は、埼玉県内の新築住宅を購入する方を対象に、ホームインスペクション（建築士による、そのお家に問題がないかの、建物の健康診断のようなもの。万が一、その物件に不備があれば、引渡までにハウスメーカーに修繕を行って頂ける。）を実質無料で提供させて頂いている。

第3位 「もっと安くなりますよね？」

これも地味に困る。

いや、値引き交渉をするなという話ではない。

交渉できそうなら、売主に確認する。

それも不動産屋の仕事。

ただ、

「いくらまで下がるか」を不動産屋が決めることはできない。

売主にも事情がある。

販売期間もある。

他に問い合わせが入っているかもしれない。

だから、

「あと200万円いけます！」

なんて勝手に約束することはできない。

ちなみに、

「この金額まで下がったら買う」

というラインがあるなら、それは最初に教えてほしい。

そのほうが、こちらも動きやすい。

もっと「ここだけの話」を言うと、僕が売主様に価格交渉をする時は、相当な覚悟で挑む。

無茶な交渉は、お客様の購入のチャンスも奪ってしまう可能性もあるため、毎回ドキドキものの交渉を行っている。

これは難しい。

「いい人ですよ」

「ちょっと変わった人です」

なんて、そんな簡単に言える話じゃない。

そもそも、隣に住んでいる人の個人的な情報を、不動産屋が勝手に話すわけにもいかない。

※隣が空き家で植栽の手入れが全くされておらず火災の危険性がある場合や、近くに所謂「ゴミ屋敷」がある等の【隣人＆環境に危険信号】の場合には、容赦なく止めます。

ただ、

「近所の雰囲気が気になる」

という意味なら、それはすごく大事なこと。

昼と夜で周辺を見てみる。

平日と休日で見てみる。

道路の交通量を見る。

近所を少し歩いてみる。

「隣の人がどんな人か」より、

「この環境で自分たちは暮らせそうか」

を見るほうが現実的です。

第1位 「この家、買いですか？」

来た。

個人的には、これが一番困る。

なぜなら、

「買いです！」

と言うのは簡単だから。

でも、その家に住むのは不動産屋じゃない。

住むのは買主。

家族構成も違う。

通勤先も違う。

子どもの学校も違う。

車を何台持っているかも違う。

将来売却する可能性だって違う。

だから、

「この家、買いですか？」

と聞かれて、

「はい、買いです！」

とは、なかなか言えない。

その代わりに見るのは、

価格は周辺相場と比べてどうか。

駅からの距離はどうか。

土地や建物に気になる点はないか。

住宅ローンの返済に無理はないか。

将来的に売却するとしたらどうか。

そういう情報を一つずつ整理する。

そのうえで、

「この条件なら、私はこう考える」

と伝える。

それが不動産屋の仕事だと思っています。

結局、不動産屋が困る質問とは

今回の5つ。

別に「聞かないでくれ」という話ではありません。

むしろ、どんどん聞いてほしい。

ただ、

「一番安い家は？」

「問題ない？」

「買い？」

みたいに、一言で答えを求められると難しい。

家探しには、テストみたいな正解が一つあるわけじゃない。

だからこそ、

「なぜそう思うのか」

まで説明するのが不動産屋の仕事。

ちなみに、

「この家、買いですか？」

と聞かれたら、たぶん少し考えてから、

「まず、何が気になってます？」

と聞き返す。

逃げているわけじゃない。

ちゃんと答えようとしている。

……本当に。笑

家を探し始めると、多くの人がまず条件に入れるものがあります。

□駅徒歩○分。

「駅から徒歩10分以内がいい」

「できれば徒歩15分以内」

「駅近じゃないと資産価値が心配」

もちろん、駅までの距離は大切。

電車通勤をする人にとっては毎日のことですし、駅が近い方が便利なのは間違いありません。

でも。

埼玉で家を買うなら、不動産屋としては少し言いたいことがあります。

駅徒歩○分を見る前に、先に確認してほしいものがある。

今日はそんな話です。

「駅徒歩10分！」

いいですね。

でも、その物件。

ハザードマップは確認しましたか？

家は、一度購入したら簡単に場所を変えられません。

駅まで徒歩10分という条件は魅力的でも、その土地に洪水や内水などのリスクがある場合、その点も理解したうえで購入する必要があります。

例えば、

駅徒歩10分だけど、洪水による浸水想定があるエリア。

一方で、

駅徒歩20分だけど、比較的災害リスクを抑えやすいエリア。

単純に「駅に近いから前者が良い」とは言い切れません。

もちろん、ハザードマップに色が付いているから絶対に買ってはいけない、という話でもありません。

大切なのは、

その土地にどんなリスクがあるのかを知らないまま購入しないこと。

です。

埼玉県には多くの河川があります。

普段生活していると特に意識しない場所でも、洪水ハザードマップを確認すると、

「え、ここってこんな浸水想定なの？」

となることがあります。

家を探していると、

「駅まで近い」

「建物がきれい」

「LDKが広い」

「価格が予算内」

こういう部分に目が行きがちです。

もちろん全部大事。

でも、土地の安全性も同じくらい、いや、人によってはそれ以上に重要なポイントです。

建物は将来建て替えることができます。

リフォームすることもできます。

でも、

土地の場所は変えられません。

だからこそ、購入前にハザードマップを確認することをおすすめしています。

「埼玉で土砂災害？」と思った人へ。

「埼玉って平らなイメージだけど、土砂災害なんてあるの？」

と思う人もいるかもしれません。

確かに、埼玉県の東側には平坦な地域が多くあります。

ただ、西側を中心に、地形によっては土砂災害警戒区域などを確認した方がいい地域もあります。

例えば、

「高台だから眺めがいい」

「周辺より少し安い」

「自然が多くて住環境が良さそう」

そんな物件を見つけたとき。

ちょっと待ってください。

なぜ、この土地はこの価格なのか。

一度考えてみる。

そして、土砂災害警戒区域などに該当していないか確認してみる。

これだけでも、家選びの見え方は変わります。

駐車場は、駅徒歩より重要な家庭もある。

ここからは、ちょっと埼玉らしい話です。

例えば、

駅徒歩8分・駐車場1台。

と、

駅徒歩20分・駐車場2台。

どちらがいいでしょう？

答えは、

家庭による。

当たり前ですね！

でも、埼玉で生活するなら車を使う家庭も多いと思います。

• 車通勤
• 子どもの送迎
• 週末の買い物
• 実家への移動
• 習い事
• 家族それぞれが車を使う
• 
  

こうなると、駐車場1台では足りないこともあります。

駅まで徒歩8分でも、毎日の生活で車が必要なら、

駐車場2台の方が生活の満足度が高い。

なんてことも普通にあります。

「駅近だから便利」

だけでは決められないのが、埼玉の家探しです。

これも結構大事。

駅は平日しか使わない人もいます。

でもスーパーは？

普通にめちゃくちゃ行く。

仕事帰り。

週末。

子どもの予定の合間。

「あ、牛乳ない」

「明日の朝のパンがない」

そんな日常が何年も続きます。

駅徒歩10分。

でもスーパーまで車で15分。

これ、住み始めると意外と面倒かもしれません。

逆に駅から少し離れていても、

スーパーが近い。

ドラッグストアも近い。

病院もある。

普段の生活が便利。

そんな場所なら、駅までの距離以上に住みやすさを感じることもあります。

不動産広告を見ると、

駐車2台可能！

と書いてあります。

いいですね。

……本当に？

ここも、実際に確認してほしいポイント！

2台停められることと、

2台を毎日ラクに出し入れできること。

これは別の話です。

前面道路が狭い。

駐車スペースの形が特殊。

1台出すために、もう1台を動かす必要がある。

これでは「駐車2台可」でも、生活していくうえでは少し大変です。

家を見学するときは、建物だけでなく、

自分の車を毎日どう停めるか。

まで想像してみるのがおすすめです。

駅まで徒歩15分。でも、その15分は同じじゃない。

不動産では、

駅徒歩15分。

という表現があります。

でも。

徒歩15分にも、いろいろあります。

ずっと平坦な道を歩く15分。

坂を上る15分。

交通量の多い道路沿いを歩く15分。

踏切を渡る15分。

夜になると少し暗い道を歩く15分。

全部、

徒歩15分。

でも、実際の感覚は全然違います。

数字だけでは分からない部分。

ここは実際に歩いてみると、かなり違いが分かります。

（とは言いつつ）駅近は正義。

ここまで書いておいて言います。

駅近は正義です。

便利です。

通勤・通学にも便利。

買い物にも便利なことが多い。

将来的に売却することを考えたときも、駅からの距離は重要なポイントになります。

だから、

「駅徒歩は気にしなくていい」

と言いたいわけではありません。

ただ。

駅徒歩○分だけで、家の住みやすさは決まりません。

ハザードマップ。

洪水の浸水想定。

土砂災害警戒区域。

駐車場。

前面道路。

スーパーまでの距離。

駅までの実際の道のり。

そして、

その家で、自分たちがどんな生活をするのか。

家探しは、条件の数字だけを比較するゲームではありません。

「駅徒歩10分だから良い」

「駅徒歩20分だから悪い」

そんな単純な話ではないんです。

埼玉で家を買うなら

駅徒歩より先に、

自分たちが毎日どう暮らすのか。

そして、

その土地にどんなリスクがあるのか。

ぜひ、一度考えてみてください。

意外と、

駅徒歩より大事なもの、あります。

新築住宅や中古住宅を探していると、

「この家、3,000万円か」

「じゃあ計画している予算3,000万円で買えるんだな」

と思う方も多いのではないでしょうか。

でも、実は――否！

家を買うために必要なお金は、物件価格だけではありません。

諸費用がかかります！

不動産に触れた事がある人なら

「何を当たり前な事を」

と思うかもしれませんが、不動産購入はほとんどの人が初体験。

そこで今回は、不動産購入をこれから考える方に向けて、

「諸費用って結局なに？」

というところから、できるだけ分かりやすく説明します。

不動産購入1年生の方でも分かる内容にしていきます！

それでは今回もいきましょう！

不動産購入の基礎知識

「諸費用」編！

そもそも「諸費用」ってなに？

ココからスタートしていきましょう。

簡単に言うと、

家の代金以外に必要になるお金

のことです。

例えば、

3,000万円の新築戸建てを購入する場合。

必要なお金が、

物件価格3,000万円だけ

とは限りません。

そこに、

・仲介手数料

・登記費用

・住宅ローンに関する費用

・火災保険料

・税金など

さまざまな費用がかかります。

これらをまとめて、

「諸費用」

と呼びます。

つまり、

家を買うためのお金
＝物件価格＋諸費用

ということです。

じゃあ、諸費用っていくらかかるの？

最も気になるのはココ！

一般的に、新築戸建ての場合、

物件価格の6％～10％程度

が一つの目安と言われています。

※ただし、購入する物件や住宅ローンの内容、依頼するオプション費用等によって大きく変わりますので要注意。

例えば、

3,000万円の住宅を購入する場合、

諸費用が、

約180万円～300万円程度

かかる可能性があります。

「えっ、そんなに？」

と思った方もいるかもしれません。

そうなんです。

だからこそ、

物件価格だけを見て予算を決めるのは危険

なんです。

具体的に、何にお金がかかるの？

ここからは、

「結局、何にそんなにお金がかかるの？」

というところを見ていきましょう。

① 仲介手数料

不動産会社を通して住宅を購入する場合、

仲介手数料

という費用がかかります。

これは単なる「余計な出費」ではありません。

物件の調査や購入の申し込み、価格交渉、住宅ローン、売買契約から引渡しまで。

不動産購入をサポートしてもらうための費用です。

最近では、

「仲介手数料無料！」

という不動産会社もあります。

もちろん安いことは魅力的。

ただ、

「無料だからお得！」だけで選ぶのは少し危険です。

不動産会社がどのような仕組みで利益を得ているのか、

そして、本当に購入する人の立場でサポートしてくれるのか。

そこまで確認することが大切です。

ハウスマンでは、必要なサポートを行いながら、

仲介手数料半額でご紹介しています。

② 登記費用

家を購入すると、

「この土地と建物は自分のものです」

ということを正式に登録する必要があります。

これを、

登記

といいます。

登記には、

・所有権に関する登記
・住宅ローンを利用する場合の登記

などがあり、その手続きに費用がかかります。

「登記って何？」

という方は、

今の段階では、

家を買ったことを正式に登録するためのお金

くらいに考えておけばOKです！

③ 住宅ローンに関する費用

住宅ローンを利用して家を購入する場合にも、費用がかかります。

例えば、

・事務手数料
・保証に関する費用
・契約に必要な印紙代

などです。

ここは、

どこの銀行で住宅ローンを借りるか

によって金額が変わります。

同じ金額を借りる場合でも、

銀行によって諸費用が違うことがあります。

住宅ローンは、

金利だけを見ればいいわけではない

ということですね。

④ 火災保険・地震保険

家を購入したら、

万が一の火災や自然災害に備えて、

火災保険に加入します。

住宅ローンを利用する場合は、多くの場合、火災保険への加入が求められます。

また、

地震による被害については、

火災保険だけでは補償されないため、

必要に応じて地震保険にも加入します。

保険の内容や契約期間によって金額は変わります。

⑤ 税金などの精算金

不動産には、

固定資産税などの税金がかかります。

購入する時期によっては、

売主がすでに支払っている税金の一部を精算することがあります。

また、新築住宅の場合でも、

購入するタイミングや物件によって必要な費用が変わります。

ここは少し難しいので、

「家を買う時には、物件代金以外に税金関係のお金も必要になる場合がある」

くらいで覚えておけば大丈夫です。

じゃあ、諸費用は全部現金で必要なの？

これも、よく聞かれる質問です。

諸費用の全て300万円程を現金で支払うのは、

ちょっと辛いですよね。

結論から言うと、

必ずしも、すべての諸費用を現金で用意しなければならないわけではありません。

住宅ローンの商品によっては、

諸費用も住宅ローンに含めて借りられる場合

があります。

ただし、

すべての金融機関で同じように利用できるわけではありません。

また、

諸費用を住宅ローンに含めるということは、

その分、借入額も増える

ということです。

「現金が少なくても買える！」

だけで判断するのではなく、

毎月の返済額も含めて考えることが大切です。

※「現金なくても買えますよ！融資受けてでOkです！いっちゃいましょう！」なんて軽く言っちゃう営業マンで出逢ったら、即退却が良いと思います。←本当にいますので、皆様、お気を付けて。

じゃあ、諸費用は全部現金で必要なの？

今回のブログで一番皆様に伝えたかったのがココです。

例えば、

あなたが、

3,000万円の住宅を購入したい

とします。

でも、諸費用が300万円かかる場合、

必要なお金は、

3,000万円＋300万円＝3,300万円

になります。

もし、

「住宅ローンは3,000万円だけ借りる」

という計画なら、

残りの300万円をどうするのか？

という話になります。

だから、不動産を探す時は、

物件価格だけで予算を決めない

ことが大切。

諸費用等の相場を知る事なく、予算を決めてしまう事って、実はとても危険な事なんです。

今、不動産探しをするにあたっての予算決めで悩んでいる方は、是非、担当の営業マンに相談しましょう。

知識のある営業マンであれば、良い提案をしてくれるはずです。

家探しを始める前に知っておきたいこと

「年収的に4,000万円くらい借りられそう」

「じゃあ4,000万円の家を探そう！」

これは、超危険です。

なぜなら、

4,000万円の住宅を購入する場合、

そこに諸費用がかかるからです。

さらに、

引っ越し費用や家具・家電の購入費用なども必要になるかもしれません。

新しい家を買う時には、

家以外にもお金がかかる

ということを忘れてはいけません。

まとめ

今回の記事で、

「諸費用ってなんとなく聞いたことはあるけど、よく分からなかった」

という方が、

少しでも理解できたなら嬉しいです。

諸費用とは、

家の代金以外に必要になるお金

のこと。

そして、

購入する物件や住宅ローンの内容によって、

必要な金額は変わります。

だからこそ、

家を探す時には、

「この家はいくら？」

だけではなく、

「この家を買うために、全部でいくら必要？」

という考え方が大切です。

次に不動産会社へ問い合わせをする時は、

ぜひ、

「諸費用を含めると、全部でいくらかかりますか？」

と聞いてみてください。

それだけで、不動産購入に必要なお金がかなり分かりやすくなるはずです。

不動産購入は、

知らないことだらけで当たり前です。

一つずつ知っていけば大丈夫。

ハウスマンではこれからも、

「不動産購入1年生でも分かる！」

をテーマに、不動産購入に役立つ情報を発信していきます。

引き続き、ハウスマンを宜しくお願い致します！

ハウスマンヤマダです！

新築住宅の購入を考え始めた方から、よく聞かれる質問があります。

「家を買うには、頭金って必要ですか？」

結論から言うと、

新築住宅の購入に、必ずしも頭金は必要ありません。

ただし、住宅を購入する際には、契約時に「手付金」が必要になることが一般的です。

「手付金と頭金って同じじゃないの？」

と思った方へ。

今回は、不動産購入マークの方に向けて、この違いを簡単に解説します！

□手付金と頭金は別物！

まず、この2つは似ているようで違います。

【手付金】

売買契約を締結するときに、買主から売主へ支払うお金です。

【頭金】

住宅ローンで借りず、自分のお金から住宅購入費用に充てるお金です。

つまり、

「契約時に手付金を支払う＝頭金を入れる」

というわけではありません。

ここが、不動産購入を初めて考える方にとって、少し分かりにくいポイントです。

・・・、確かに、不動産を買うってなると、沢山のお金を頭金で支払わなくちゃいけないイメージありますよね。

新築住宅の場合、手付金の金額は物件や売主との取り決めによって異なりますが、

50万円程度～購入価格の10％程度

が一つの目安になります。

例えば3,000万円の新築住宅でも、

必ず300万円必要！

というわけではありません。

実際には、50万円や100万円などの金額で契約するケースもあります。

※手付金額については、売主様との相談が必要です。

そのため、

「何百万円も現金を貯めないと家は買えない」

と思っている方も、一度住宅ローンや資金計画について相談してみる価値があります。

□自己資金0円でも新築住宅は購入できる？

気になるのはココですよね！

結論から申しますと、

購入する住宅によっては、

自己資金0円であっても購入することは可能です。

例えば、諸費用含めて3,500万円の新築住宅を購入する場合。

契約時に手付金として50万円を支払ったとしても、住宅ローンを利用して購入代金全額の融資を受けるケースもあります。

この場合、

「50万円を支払ったから、残りの3,450万円しか借りられない」

とは限りません。

住宅ローンの組み方によっては、購入価格全額（3,500万円）の融資を受けることも可能です。

□もし契約をやめたくなったら？「手付解除」

手付金には、もう一つ大切な役割があります。

売買契約後、契約書で定められた条件や期限の範囲内であれば、

買主は支払った手付金を放棄して契約を解除できる場合があります。

これを、

手付解除

といいます。

反対に、売主が手付解除をする場合には、原則として受け取った手付金の倍額を買主へ支払って契約を解除します。

ただし、いつでも自由に解除できるわけではありませんので、契約内容の確認は必要です。

手付金と頭金は別物！

新築住宅を購入するとき、

• 
  
• 頭金は必ずしも必要ない
• 
  
• 契約時には手付金が必要になることが多い
• 
  
• 手付金の目安は50万円程度～購入価格の10％程度
• 
  
• 住宅ローンの組み方によっては、支払った手付金相当額が結果的に手元へ戻る場合もある

不動産購入では、

「最終的にいくら必要なのか」

だけではなく、

「いつ、いくら必要になるのか」

を知ることが大切です。

これから新築住宅の購入を考えている方は、まずはこの2つの違いを覚えておきましょう！

不動産の「越境」って何が怖い？

ハウスマンヤマダです！

家や土地を購入するとき、多くの方が気にするのは、

「駅から近いか」

「日当たりはいいか」

「間取りは使いやすいか」

「価格はいくらか」

といった部分だと思います。

もちろん、それらは非常に重要です。

しかし、不動産屋が物件を調査するとき、建物や間取りと同じくらい気にしているものがあります。

それが、

「境界」と「越境」です。

越境という言葉を聞いたことがあるでしょうか？

簡単に言えば、

自分の土地に、隣の土地のものがはみ出している。

または、

自分の土地にあるものが、隣の土地にはみ出している。

という状態です。

「数センチくらいなら別に問題なくない？」

そう思う方もいるかもしれません。

しかし、この越境。

不動産売買では、意外と厄介な問題になることがあります。

今回は、不動産の「越境」について、少し踏み込んで解説します。

越境とは、土地の境界線を越えて、建物や工作物などが隣地にはみ出している状態のことです。

例えば、

・隣の家の屋根が自分の土地にはみ出している
・雨樋が隣地に入っている
・ブロック塀の一部が境界線を越えている
・樹木の枝が隣地に伸びている
・配管が他人の土地を通っている

こういったものが代表的な越境です。

不動産の調査をしていると、

「え、そこまで確認するの？」

と思うような小さな越境が見つかることもあります。

ただし、大切なのは、

越境しているから、その不動産は絶対に買ってはいけない。

というわけではないことです。

問題なのは、

「越境があること」そのものより、その越境が将来どうなるのか。

ここです。

□一番怖いのは「将来、問題になること」

例えば、現在は隣人同士の関係が良好だったとします。

「屋根が少しくらいはみ出していても、お互い気にしていませんよ」

という状態かもしれません。

しかし、不動産は何十年も住むものです。

現在の所有者同士が問題なくても、

・隣の家が売却された
・相続によって所有者が変わった
・建物を建て替えることになった
・隣地との関係が悪化した

こうしたタイミングで、突然問題になる可能性があります。

今まで、

「別にいいですよ」

と言っていた人がいなくなり、新しい所有者から、

「越境している部分を撤去してください」

と言われる可能性もあります。

これが越境の怖いところです。

今は問題がなくても、将来も問題がないとは限らない。

ということです。

中古住宅では比較的よく見かけるのが、

屋根や雨樋の越境です。

建物そのものは境界線の内側に建っているものの、

屋根の先端や雨樋だけが数センチ隣地にはみ出している。

こういったケースです。

「数センチなら大丈夫でしょ？」

と思うかもしれません。

しかし、建物を建て替えるときには話が変わります。

例えば、新しく家を建てる際、隣地との境界を意識して設計を行います。

その際、

「今まで越境していたから、次も越境していい」

とは限りません。

現在の建物については容認されていても、

将来建て替える際には、

「建て替えるなら越境しないようにしてください」

という条件になることもあります。

つまり、

現在の建物はそのままでも、次の建物では同じ状態を維持できない可能性がある。

ということです。

もう一つ注意したいのが、ブロック塀です。

古い住宅地では、

「このブロック塀、どちらの所有物？」

というケースがあります。

境界線の上に設置されている場合もあれば、完全に片方の土地に入っている場合もあります。

もし、隣地の所有物であるブロック塀が自分の土地にはみ出していた場合。

建物を建て替えるタイミングや、ブロック塀を撤去するタイミングで、

費用負担について話し合いが必要になることがあります。

また、

「誰が所有しているのか分からない」

という状態が一番厄介です。

昔からそこにあるブロック塀。

しかし、現在の所有者も、

「親の代からあるので分かりません」

というケースも珍しくありません。

不動産は、こういう昔から引き継がれてきた問題が、売買のタイミングで表面化することがあります。

□見落とされやすい「地下越境」

越境というと、屋根やブロック塀のように目に見えるものをイメージすると思います。

しかし、もっと厄介なのが、

地下にある越境です。

例えば、

・排水管
・給水管
・ガス管

などが、隣地を通っているケースです。

古い住宅地では、現在のようにきれいにインフラが整備されていなかった時代の配管が残っていることがあります。

自分の土地の水道管が、実は隣地を経由して道路につながっている。

なんてこともあります。

普段生活している分には問題がなくても、将来その配管が壊れたらどうなるでしょうか。

修理するためには、

他人の土地に入る必要がある。

場合によっては、

掘削工事を行う必要もあります。

このとき、隣地所有者との関係が悪ければ、工事の承諾をめぐって問題になる可能性があります。

目に見える越境よりも、

見えない地下の越境の方が怖い。

なんてこともあるんです。

越境に関する覚書

が作成されていることがあります。

例えば、

「現在は屋根の一部が越境していることを双方で確認している」

「現在の建物を使用している間は容認する」

「将来建て替える際には越境を解消する」

といった内容です。

こうした取り決めを、土地の所有者同士で書面に残しておくものです。

重要なのは、

口約束だけで終わらせないこと。

「隣の人が大丈夫って言っていました」

では、将来所有者が変わったときに話が複雑になる可能性があります。

そのため、越境がある物件を購入する場合は、

どんな越境があるのか。

誰のものが越境しているのか。

将来どのように解消することになっているのか。

ここまで確認することが重要です。

結論から言えば、

越境があるから住宅ローンが絶対に利用できない、というわけではありません。

実際に越境がある中古住宅でも、住宅ローンを利用して売買されているケースはあります。

ただし、越境の内容や金融機関の判断によっては、確認を求められることがあります。

特に、

・大きな建物越境がある
・権利関係が複雑
・将来的なトラブルが予想される
・土地を利用する上で大きな支障がある

といった場合には注意が必要です。

「越境があるけど、ローンが通るから大丈夫」

ではなく、

その越境が将来の売却や建て替えに影響しないか。

という視点で考える必要があります。

□境界標がない＝越境している？

ここも勘違いされやすいポイントです。

境界標が見当たらないからといって、必ずしも越境しているわけではありません。

しかし、

本当の境界線がどこにあるのか分からない。

という状態であれば、越境しているかどうかも正確には判断できません。

不動産売買では、

・境界標の有無
・確定測量図の有無
・隣地所有者との境界確認

などを確認します。

特に中古住宅や古い土地では、

現地にあるブロック塀を見て、

「たぶんここが境界だろう」

と判断するのは危険です。

ブロック塀と本当の境界線が一致しているとは限りません。

見た目の境界と、法的な境界は別物。

ここは非常に重要です。

□越境物件を買ってはいけないのか？

では、越境がある物件は購入しない方がいいのでしょうか？

僕は、

「越境がある」という理由だけで即NGではない

と思っています。

重要なのは、その内容です。

例えば、

数センチの雨樋の越境があり、

隣地所有者との覚書もある。

将来建て替える際には越境を解消することも決まっている。

このような状態であれば、内容を理解した上で購入を検討することは十分可能です。

一方で、

「何が越境しているのか分からない」

「誰のものか分からない」

「境界線自体がはっきりしない」

「隣地所有者と話し合いができていない」

こうした状態は、慎重に確認した方がいいでしょう。

不動産で一番怖いのは、

問題があることではありません。

問題の内容を知らないまま購入することです。

家を探していると、どうしても建物の中に目が行きます。

LDKは何帖あるか。

収納は十分か。

日当たりはいいか。

もちろん、それも大切です。

しかし、不動産は建物だけではありません。

土地があります。

そして土地には、

境界があります。

「隣の家がちょっと近いな」

「屋根、少し出てない？」

「このブロック塀、どっちのものだろう？」

内見中にそんな違和感を覚えたら、不動産会社に確認してみてください。

その小さな違和感が、

将来の大きなトラブルにつながる可能性もあります。

逆に言えば、購入前にきちんと確認しておけば、避けられる問題も多い。

家を買うときは、

建物を見る。

そして、

土地を見る。

さらに、

境界を見る。

これが、不動産購入では意外と大切です。

ハウスマンでは、物件の見た目や価格だけではなく、

「この不動産を買ったあとに困ることはないか？」

という視点でも物件を確認しています。

気になる物件がある方は、ぜひお気軽にご相談ください！

中古住宅のチラシや物件概要を見ていると、「接道義務」という言葉を見かけることがあります。

なんとなく「道路に面していれば大丈夫なんでしょ？」と思ってしまいがちですが、実はそう単純ではありません。

中古一戸建てを購入する場合、接道状況は将来の建て替えや増改築、住宅ローン、売却のしやすさにも関係する重要なポイントです。

現在は普通に家が建っているからといって、将来も同じように建て替えられるとは限りません。

そこで今回は、不動産購入の際に知っておきたい「接道義務」について、基本的なルールから、実際に中古住宅を見るときのチェックポイント、再建築不可やセットバックなどの注意点まで、できるだけ分かりやすく解説します。

まずは「接道義務」という言葉の意味から確認しておきましょう。

接道義務とは、簡単にいうと、建物の敷地が建築基準法上の道路に一定以上接していなければならないというルールです。

建築基準法では、原則として、

「幅員4m以上の道路に、敷地が2m以上接していること」

が基本的な条件となっています。

なぜ、このようなルールがあるのでしょうか。

大きな理由のひとつが、火災や地震などの災害時における安全確保です。

消防車や救急車が近づけること、住民が道路へ避難できることなどを考えると、敷地が道路にきちんと接していることは非常に重要です。

つまり接道義務は、単に「家を建てるためのルール」というだけではなく、

地域全体の防災や安全性を確保するためのルールでもあります。

ただし、ここで注意したいのが「道路」の意味です。

普段の生活で「道路」と呼んでいる道が、必ずしも建築基準法上の道路とは限りません。

建築基準法では道路について細かく種類が定められており、見た目が道路になっているからといって、それだけで接道義務を満たしているとは判断できないのです。

そのため、中古住宅を購入するときには、

「目の前に道路があるか？」

ではなく、

「その道路は建築基準法上の道路なのか？」

という視点が重要になります。

中古住宅を見に行ったら、道路のここをチェック

では、実際に中古住宅を見に行った場合、どこを確認すればいいのでしょうか。

① 前面道路の幅員を確認する

まず確認したいのが道路の幅です。

原則として幅員4m以上の道路に2m以上接していることが基本となります。

ただし、道路幅員は「見た感じ」で判断してはいけません。

道路の端に側溝がある場合や、敷地との境界が分かりにくい場合など、現地で正確な幅員を判断するのが難しいケースもあります。

物件資料だけではなく、必要に応じて役所などで確認しましょう。

② 敷地が道路に何m接しているか確認する

道路に面しているからといって、それだけでOKではありません。

重要なのが敷地と道路が接している長さです。

原則として2m以上の接道が必要になります。

特に注意したいのが、敷地の奥に建物がある「旗竿地」などの路地状敷地です。

道路から敷地まで細い通路のような形になっている場合、接道部分の幅や敷地形状によっては、建築に関する制限が生じることがあります。

「道路に繋がっているから大丈夫」と簡単に判断しないことが大切です。

③ その道路は「何道路」なのか確認する

中古住宅を購入するときには、道路の種類も確認しましょう。

建築基準法第42条では、建築基準法上の道路についていくつかの種類が定められています。

たとえば、一般的な公道だけでなく、位置指定道路や、一定の条件のもとで道路とみなされる2項道路などがあります。

また、私道の場合には、道路そのものの種類だけではなく、通行や掘削に関する権利関係についても確認が必要になることがあります。

ここは一般の方が資料だけで判断するのは難しい部分なので、不動産会社や自治体の担当窓口に確認するのがおすすめです。

今年のこの時期が近づいてきた。

そう、

宅地建物取引士資格試験

である。

宅地建物取引士資格試験(以下、宅建試験と略します)の受験者数は毎年20万人以上。

2021年の受験者数は209,749人で、昨年(2025年)の受験者数は245,462人となり、

35,713人も受験者が増えている。

ちなみに、司法試験の受験者数は3,837人(2025年)。
司法試験と比較すると、10倍近くの人が宅建試験を受けている。

ココで気になるのが

合格率。

宅建試験の合格率は約18％。

ピンと来ない人に分かりやすく例を出すとすると・・・

20人がライブチケットに応募して、当選するのが3～4人。

ちなみに、ファンによるアンケートなので参考値ではあるが、

Mrs. GREEN APPLEのライブチケットの当選確率が
同じく18％と言われている。

そう、宅建は甘くない。

今年の宅建試験日は10月18日(日)。

今日が9月3日(木)なので、残すは45日となった。

残った時間は1か月半。

宅建試験を持っている私だからこそ、皆様に言える事がある。

諦めるにはまだ早い。
このタイミングで過去問にボコボコにされていても、
十分に合格に持ち込める。

※さすがに、今の段階で無勉強状態では無理だ。本記事は、勉強してきたけれど、不安に押しつぶされそうになっている方に読んで頂きたい。

ココから先は、実際に僕が行い、結果、無事に宅建試験を突破出来た勉強法を記していく。
※あくまでも「僕の勉強法」なので、合う合わないは人によります。

これこそが、宅建試験の最大の落とし穴であり、攻略のコツだ。

僕たちは、勉強というと、暗い部屋で机に向かい、参考書を広げ、

ノートに何かを書いている

そんなイメージを持っている。

そこが違う。

大事な事だが、宅建試験は4択のマークシート形式だ。

つまり、

単語を覚える必要なんてない。

ノートに文章を書くという方法は、何かを記憶する事には向いているが、
宅建試験には不向きだ。

そしておそらく、
勉強してきたはずなのに、過去問では思ったように点数が伸びず、何なら、何を聞かれているか分からないとなっている人の多くは、

この「書く」という勉強法を用いてしまっている。

宅建の最も効率の良い勉強法はズバリ

「読む」だ。

読む事は、書くよりも体力がいらない。

「本当に読むだけ」なので、分からない単語を調べる必要もない。

ただただ読む。

宅建の勉強をし始めたばかりの頃は、
何処を読んでも、何のこっちゃか分かりまへん状態だったと思う。

その状態でも「ただ読む」ことが重要。

「いや、分からない単語は調べないと！」

と思う方もいると思う。

じゃぁ、参考書一冊通すのに何時間かかるんだ？

参考書以上に辞書がボロボロになってしまうぞ。

「スマホで調べるし！」

参考書一冊終えるまでに、他のSNSやゲームに触れないと約束できるか。

とは言っても、少量の「読む」では足りない。

1日1冊

これが読むノルマ。

今、手元に分厚い参考書があると思う。
それを、1日1冊全部読む。

参考書を変える必要はない。

その参考書を、受験日当日まで読む。

ちなみに、私が使っていたのは

「楽々宅建塾」という参考書。
非常に分かりやすい参考書なのは間違いないが、大事なのは「どの参考書を読むか」じゃない。

必ず

1日1冊

同じ参考書を

読む事。

最初の頃は3時間かかるかもしれないが、
1か月後には2時間もかかる事なく読める状態になる。

何なら、文字を覚えている状態になっているがそれでOK。

この1日1冊参考書を読了するのが、所謂「知識の土台」。

そう、あくまで土台なので、これでは足りない。

ここにあと2つ追加する事で、宅建試験は攻略できる。

参考書をじっくりコトコト勉強した人程、高い壁にぶつかり、心砕ける確率が高い。

まず最初の敵、それが

過去問。

今、手元に過去問題集がない人は、今スグ書店へGO！

本屋に行くと、「〇〇年～〇〇年分の過去問」という問題集が売っているはず。
その問題集を買って、出来る事なら

数年分の問題をコピーしてほしい。←少し重要

宅建の試験本番では、問題用紙に鉛筆を入れる事が非常に重要だし、問題によっては図を描く事もある。

問題用紙に自分が思う正解番号を書き、マークシートに記入ミス・漏れがないかを確認するという事は絶対にやってほしい。

そんな「本番の予行練習」をするためにも、コピーは効果的。

※問題集に直書きしたら、鉛筆の跡が残るのでNG。

この過去問を、1日1年分、試験と同様に2時間、必ず毎日行う。

勿論、過去問を解いたら〇付けを行い、間違えた所は参考書で確認する事。

そう、

参考書の読了
過去問

これがしばらくの間、毎日必須項目になるという事。

「試験まで40日以上あるんだけど、そんな昔の過去問がない」

大丈夫。
10年分を繰り返しやる事が大事。

1週目は30点以下だった過去問も、
3週目には40点台。
最終的には満点が当たり前になる。

そして、

宅建という問題に慣れる。

宅建試験の最難関は、その問題にある。
問題の聞き方や、言い回しこそが、受験者の最大の敵だと言ってもいいくらい。

その敵に慣れる事こそが、過去問を解く1番の目的。

参考書で知識を補完し、
過去問で戦い方に慣れる。

これを残り期間毎日行う事で、かなりの点数アップが見込める。

さぁ、次は仕上げだ！

合格の確率を高めるために、最後のステップを追加する。

ここまで上げておいて唐突に心を折るというのは、僕は何て性格が悪いのか。

ただしかし、ここで挫ける事が出来ると非常にラッキーなのは間違いない。

どう挫けるか。

模試を使う。

宅建が近くなると、色々な塾や教室で模試を受ける事が出来る。

塾に参加してなくても受ける事が出来る模試は数多くあるので、是非調べてみて欲しい。

というか、模試にも期間があるので、受ける事が出来る模試には、とっとと行って欲しい。

※本記事を読み終えたら、すぐに調べて予約してください。

受けられる模試は全部受けるべし！

この模試というのが非常に面白くて、
実際に人数を集めた教室で、本番同様に試験を行ってくれる。
さらに、終了後には、各問題の解説まで行ってくれる親切設計。

そして何より

たまにとんでもない難問題がくる。

模試を行っている塾の方に聞いてみた所、

試験前になると、2つのレベルの問題をつくるらしい。

自信をつけるための優しい問題。

心をボッキリいかせる超難問題。

僕は運良くこの「超難問題」にぶつかる事ができた。

まぁ見事にボッキリいかれた。笑

ただ、それで良い。

参考書を読み、過去問を解き続けると、自信がつく。

試験前に、このやっかいな「自信」を壊しておく事が大きなメリットを生む。

※模試の問題は大事に持ち帰り、過去問サイクルの中に取り込もう！

そしてさらに、もう「1挫け」。

このタイミングで「予想問題集」を購入しよう。

日で言うと、9月25日以降でも良い。

このあたりになると、元々解いていた過去問は「問題文最初の1行で答えが分かってしまう」という超人状態になるので、模試で得たテストと、予想問題に過去問の枠を振ってしまってOK。

10月に入れば、試験はもうすぐそこ。

ココからやる事は決まっている。

身体の限界まで知識ド―ピング

テキスト
過去問
模試
予想問題

これらを徹底して量を行う。

今はスマホアプリでも過去問が解けたりする。
トイレに行くときも、1問でも多く解く。

バッキバッキの状態でテストを受けられるよう、自分を持っていく。

以上が、僕が行った勉強法。

基本的には「読む」「解く」しか行っていない。

しかし、これで僕は宅建試験に合格した。

受験した時は、仕事しながらだったので本当にしんどかったけれど、
人生の中の数か月だと思い、歯をくいしばって頑張った。

今まさに、思うように問題が解けず宅建試験を半分諦めてしまっている人は、ダメで元々という気持ちで、上の勉強法を試してみてほしい。
※今、勉強法が確立している方は、無理してこの方法にしない方が良いと思う！

この記事を読んだ1人でも多くの方が、宅建試験に合格する事を、心から願っています。

ハウスマンヤマダでした！

ハウスマンヤマダです。

一時期、YouTubeのタイトルで流行った「～を救いたい」。

今や誰も使っていないこの「～を救いたい」ですが、私が最後の人として、あえて言いましょう。

東武東上線を救いたい！

「埼玉県で東上線ユーザーの方、
東武東上線あるあるください！」

もうなんとなく結果は見えている。

投稿した次の日の朝、この投稿は数万人の方に閲覧され、100以上の「いいね」を獲得。

コメントは60以上にまでなっていた。

フォロワー0人のアカウントで、ここまでの数字が出るというのは、Threadsのレコメンド機能と、多くの人が東武東上線を愛しているということに他ならない。

ワクワクしながら、コメントを見てみると……

・・・

・・・・・

確かに、東武東上線は「人身事故」というイメージが強いことは知っている。

何なら、私の地元は東武東上線「若葉」駅なので、昔から嫌というほどに痛い目を見せられてきたというのも事実。

ただしかし、昔と比較すると、ここ最近は人身事故の件数も減ってきているような気がしなくもない気もするし、そうでない気もする……。

というわけで、2021年～2025年までの5年間の人身事故件数を調べてみた。

一言で言えば、

「努力が見える」

現在は、成増駅・下赤塚駅・東武練馬駅でホームドアが実装されており、2026年度では、ときわ台駅・上板橋駅・柳瀬川駅・ふじみ野駅・上福岡駅にも整備が予定されている。

他にも、東武東上線上の踏切には青い照明がつけられるなど、東武東上線は、東武東上線なりに努力をしている。

しかし悲しいかな、東武東上線の年間人身事故件数は、

平均19件。

少ないとは言えない。

他の路線はどうか

確かに、東武東上線というと「人身事故」のイメージが強いと言われても否定ができない。

では、他の路線はどうか。

Threadsを見ると、

突然ですが、皆さん。

不動産屋に問い合わせをしただけなのに、電話がめちゃくちゃかかってきた経験、ありませんか？

「この物件、ちょっと気になるな」

そう思って、SUUMOやホームズなどから問い合わせ。

名前と電話番号を入力して、送信。

「よし、問い合わせ完了！」

……ここまではいいんです。

問題は、その直後。

プルルルルル……。

「はい？」

「○○不動産の○○と申します！先ほどお問い合わせいただいた物件の件で、お電話しました！」

「……早っ。」

これくらいなら、まだ分かります。

ところが、電話に出られなかった場合。

プルルルルル……。

また鳴る。

さらに、

プルルルルル……。

また鳴る。

そしてSMS。

「先ほどお電話しました。ご都合の良い時間にご連絡ください。」

さらにメール。

「お問い合わせいただいた物件について、ぜひ一度ご来店いただき……」

いやいや。

押し強いな！！

今回は、そんな「不動産営業の鬼電」について、ちょっと本音で書いてみます。

これには、ちゃんと理由があります。

不動産会社にとって、お客様からの問い合わせは非常に大切です。

同じ物件を扱っている不動産会社が何社もあれば、

「問い合わせをくれたお客様と、いかに早く接点を持つか」

が営業マンにとって重要になります。

なぜなら、

問い合わせ＝その物件に興味がある人

だからです。

そして営業マンとしては、

「まず電話で話したい」

「内見につなげたい」

「他社より先に接客したい」

となります。

もちろん、これも不動産営業の仕事です。

そして、かくいうハウスマンも、

「できるだけ早くお客様にお会いしたい」

と思っています。

ここは正直に言います（笑）。

ただし、その理由がちょっと違う。

電話やメールだけでは、どうしても分からないことがあります。

「駅から近い家がいい」

「4LDKがいい」

「予算は○○万円くらい」

こういった条件は、もちろん大切です。

でも、本当に大切なのは、その先。

「なぜ、その家が欲しいのか？」

「子どもが大きくなってきたから、今より広い家に住みたい」

「通勤時間を短くしたい」

「家族で過ごせるLDKが欲しい」

「将来のことを考えて、今のうちに家を買いたい」

こうしたお客様の願いは、電話やメールのやり取りだけでは、なかなか見えてきません。

人間ですもの。会って話さないと、本当の声は聞こえません。

だからこそ、ハウスマンはお客様にお会いしたい。

そして、

「その願いを現実にするには、どうすればいいのか？」

を一緒に考えるという事を重要視しています。