家を探していると、こんな話を聞くことがあります。

年収500万円なら3,500万円。
年収600万円なら4,200万円。

では、本当に「年収×7倍」で住宅ローンを組めるのでしょうか。

結論から言うと、

「年収の7倍」という数字だけで、借入可能額が決まるわけではありません。

実際の住宅ローン審査では、年収以外にもさまざまな項目が確認されます。

今回は、不動産会社が住宅ローンの相談を受けるときに知っておきたい「審査の裏側」を、できるだけ分かりやすく

解説します。

そもそも「年収7倍」って何？

まず、ここを整理しておきましょう。

住宅購入の話では「年収倍率」という言葉がよく出てきます。

これは、

住宅の購入にかかる資金 ÷ 世帯年収

で計算する数字です。

例えば、

年収500万円
住宅の所要資金3,500万円

なら、

3,500万円 ÷ 500万円 ＝ 7倍

となります。

そのため、

「年収500万円なら、3,500万円くらいの家が目安なのかな」

と考えること自体は、一つの参考としてはOK。

ただし、ここで注意したいのが、

「年収の7倍なら、誰でも7倍まで住宅ローンを借りられる」

という意味ではないということ。

実際の住宅ローン審査では、勤続年数・現在のお借入れ・ご年齢・返済負担率など、さまざまな条件が確認されます。

例えば、同じ年収500万円の方でも、

「勤続年数が長い」
「他のお借入れがない」

という方と、

「転職したばかり」
「自動車ローンなどのお借入れが残っている」

という方では、審査結果や借入可能額が変わる可能性があります。

つまり、

「年収×7倍」はあくまで一つの目安。

実際にどこまで借りられるのかは、その方の年齢や勤続年数、他のお借入れなどによって変わってきます。

実際に家を買った人は、何倍くらいなのか

なんとなく目安は分かったけど、実際に不動産を購入した人は、どのくらいの額を借りたんだろう。

気になりますよね！

住宅金融支援機構が公表している2025年度の「フラット35利用者調査」を見ると、住宅の種類によって年収倍率には違いがあります。

土地付注文住宅：7.8倍
新築マンション：7.5倍
注文住宅：6.9倍
建売住宅：6.9倍
中古マンション：5.6倍
中古戸建：5.3倍

つまり、少なくとも最近のフラット35利用者を見ると、新築住宅では年収の7倍前後という数字は珍しいものではあないという事は分かります。

ただし、ここで勘違いしてはいけません。

これは、しつこいようですが、

「年収の7倍までなら誰でも借りられる」

という意味ではなく、

あくまで「実際に利用した人たちの平均的な年収倍率」です。

実際に家を買った人は、何倍くらいなのか

ここが今回の本題です。

住宅ローンの審査では、年収だけを見ているわけではありません。

国土交通省の令和7年度「民間住宅ローンの実態に関する調査」では、金融機関が住宅ローン審査で考慮している項目として、

• 完済時年齢
• 健康状態
• 借入時年齢
• 年収
• 勤続年数
• 返済負担率
• 担保評価

などが9割以上の金融機関で挙げられています。

さらに、カードローンなど他の債務の状況や返済履歴、雇用形態なども審査項目になっています。

つまり、

「年収500万円だから3,500万円」

という単純な計算ではありません。

① 年収

もちろん、年収は重要です。

年収が高ければ、それだけ住宅ローンの返済に充てられる金額も大きくなるためです。

ただし、同じ年収500万円でも、他の条件が違えば結果は変わります。

例えば、

Aさん
年収500万円
他の借入なし

Bさん
年収500万円
自動車ローンあり
カードローンあり

この2人を「年収500万円だから同じ」と考えることはできません。

② 返済負担率

住宅ローン審査で非常に重要なのが、

返済負担率

です。

簡単に言えば、

「年収に対して、年間のローン返済額がどのくらいの割合になるか」

という考え方。

そして注意したいのが、

住宅ローンだけを見ているわけではない

ということ。

自動車ローンやカードローンなど、ほかの借入がある場合、それらの返済も考慮されることがあります。

だから、

「住宅ローンだけなら月10万円払える」

ではなく、

「今ある借入も含めて、年間でどのくらい返済することになるのか」

を見る必要があります。

③ 他の借入

不動産の相談を受けていると、ここは意外と見落とされがちです。

例えば、

「車のローンが残っている」

「カードローンを利用している」

「リボ払いがある」

「教育ローンがある」

など。

住宅ローンを考えるなら、こうした借入も最初に整理しておくことが大切です。

「住宅ローンの審査だから、家のローンだけ見られる」

と思っていると、思わぬところで借入可能額に影響することがあります。

国土交通省の調査でも、カードローンなど他の債務の状況や返済履歴を審査項目としている金融機関は72.5％でした。

④ 年齢

「今の年収」だけではなく、

何歳で借りて、何歳で完済するのか

も重要です。

例えば35年ローンなら、

30歳で借りる場合と、50歳で借りる場合では意味が大きく変わります。

実際、国土交通省の調査では、完済時年齢を審査項目としている金融機関は98.4％、借入時年齢も96.2％にのぼります。

住宅ローンは「今払えるか」だけではなく、

「最後まで返済できる計画なのか」

という視点でも見られています。

⑤ 勤続年数・雇用形態

これも住宅ローン審査では重要なポイントです。

同じ年収500万円でも、

会社員として長く勤務している人と、転職したばかりの人では、金融機関の判断が同じとは限りません。

国土交通省の調査では、勤続年数を審査項目としている金融機関は93.9％。

雇用形態についても70.6％が考慮しています。

「年収がいくらあるか」だけではなく、

その収入がどのような状況で得られているのか

も見られているわけです。

⑥ 物件そのものも見られる

ここは「住宅ローン＝人の審査」と思っている人には意外かもしれません。

実は、

購入する物件そのもの

も審査に関係します。

金融機関が融資をする以上、その住宅や土地が担保としてどの程度評価されるのか、という視点もあります。

国土交通省の調査でも、担保評価を審査項目としている金融機関は91.0％でした。

つまり住宅ローン審査は、

「この人なら返せそうか」

だけではなく、

「この物件に融資して問題ないか」

という両方の視点から考えられているのです。

では最初の話に戻りましょう。

年収500万円の人が3,500万円の住宅を検討するとします。

年収倍率だけなら、

500万円 × 7倍 ＝ 3,500万円

です。

数字だけを見ると成立しています。

しかし実際には、

・自動車ローンはあるか
・カードローンなどの借入はないか
・勤続年数はどのくらいか
・年齢はいくつか
・返済期間は何年か
・物件の担保評価はどうか
・団信への加入に問題はないか

など、さまざまな要素が関係します。

だから、

「年収×7倍＝住宅ローンの借入可能額」

と考えるのは危険です。

そして、もっと大事なのが「借りられる額」と「返せる額」は違うということ

ここは家を買う人に一番伝えたいところです。

住宅ローンの審査に通った。

希望していた金額を借りられた。

だから、

「この金額なら安心して買える」

とは限りません。

金融機関が判断する「融資できる金額」と、

その家庭が将来にわたって無理なく返済できる金額は、別の話だからです。

例えば住宅ローンを組んだ後には、

固定資産税がかかります。

火災保険もあります。

マンションなら管理費や修繕積立金があります。

戸建てでも、将来的には外壁や屋根、給湯器などのメンテナンスが必要になります。

さらに、

子どもの教育費
車の買い替え
旅行
老後資金

など、住宅以外にもお金は必要です。

だから家探しでは、

「いくら借りられるか」だけではなく、「いくらなら生活を維持しながら返せるか」

まで考えることが大切です。

不動産屋が住宅ローンの相談で確認したいこと

家を探し始める前に、最低限ここは整理しておきたいところです。

□ 世帯年収はいくらか
□ 自己資金はいくら用意できるか
□ 現在の借入はいくらあるか
□ 車のローンは残っているか
□ カードローン・リボ払いなどはないか
□ 年齢はいくつか
□ 勤続年数はどのくらいか
□ 毎月いくらなら無理なく返済できるか
□ 子どもの教育費など、今後大きな支出はあるか

これを整理したうえで住宅ローンの事前審査を受けると、

「自分たちは、どのくらいの価格帯の家を探せばいいのか」

がかなり見えやすくなります。

まとめ

「住宅ローンは年収の7倍まで借りられる」

これは、完全なデタラメというわけではありません。

実際、2025年度のフラット35利用者調査では、建売住宅の年収倍率は6.9倍、土地付注文住宅では7.8倍でした。

ただし、

「年収の7倍＝誰でも借りられる金額」ではありません。

住宅ローンの審査では、

年収
＋ 年齢
＋ 勤続年数
＋ 他の借入
＋ 返済負担率
＋ 健康状態
＋ 物件の担保評価

など、さまざまな要素が確認されます。

そして何より大切なのは、

「借りられる金額」と「無理なく返せる金額」は違う

ということ。

家探しでは「いくらの家が買えるか」から考えるのではなく、

「この先の生活を維持しながら、いくらまでなら住宅にお金をかけられるのか」

から逆算してみる。

これが、後悔しない住宅購入の第一歩です。